Je suis architecte à Genève. Voici les 5 choses que je regarde dans les 20 premières minutes d'une visite — et ce qu'elles coûtent à ceux qui ne les ont pas vues.
Un appartement affiché 850'000 francs, loué 2'350 par mois charges comprises. L'annonce indique 3,3 % de rendement brut. Le chiffre est exact. Il est aussi inutile.
Parce qu'il ignore quatre choses : la part de charges comprise dans le loyer, les frais d'acquisition (environ 4 % à Genève), ce que le bâtiment va vous réclamer en entretien et en gros travaux, et l'impôt sur le revenu locatif.
Le bien ne rapporte pas un tiers de moins que prévu. Il rapporte trois fois moins. Et la seule partie de cet écart qui se négocie — l'état réel du bâtiment — ne se négocie qu'à une condition : l'avoir vue avant de signer.
Tout ce que vous repérez avant de signer est une remise. Tout ce que vous découvrez après est une dépense. Même défaut, même montant, même bâtiment. Seule la date change.
Elles ne sont pas classées par ce qui saute aux yeux, mais par ce que ça coûte. Aucun outil : vos yeux, votre nez, votre main, et votre téléphone pour photographier.
La forme d'une fissure dit tout. Un faïençage d'enduit est esthétique ; une fissure en escalier dans la maçonnerie ne l'est pas. Et sous un balcon, une armature rouillée à l'air libre n'est jamais un problème d'apparence.
La ferblanterie est le détail le plus rentable de la visite, parce que personne ne la regarde. Une ferblanterie en fin de vie a presque toujours déjà abîmé autre chose — et c'est cet autre chose qui coûte.
La même auréole peut valoir 800 francs ou 60'000. Ce n'est pas sa taille qui décide, c'est son origine. Il y en a trois, et on les distingue sans appareil, en regardant la hauteur, les angles et le contexte.
Une cuisine neuve dans un immeuble dont les techniques ont quarante ans est du maquillage. Les techniques, elles, ont une plaque avec une date dessus. Deux minutes suffisent à lire un calendrier de dépenses.
Le seul signal consultable avant même de visiter. À Genève, le seuil de consommation qui déclenche des travaux obligatoires passe de 800 à 650 le 1er janvier 2027. Un immeuble à 700 est en règle aujourd'hui, et ne l'est plus dans quelques mois. Le vendeur vend un bien conforme ; l'acheteur achète une obligation de travaux.
Le document court qui vous donne l'ordre dans lequel regarder, avec pour chaque signal ce que vous cherchez et la question exacte à poser. Six pages, à lire avant votre prochaine visite.
Votre adresse me sert à vous envoyer le guide et, de temps en temps, ce que j'observe sur le marché. Aucune revente, aucun partage, désinscription en un mot.
Ce que je regarde, dans l'ordre, pendant une visite : dehors d'abord, puis pièce par pièce, les 10 photos à prendre et ce qu'il faut vérifier avant de signer. Une version pour les locataires, une pour les acheteurs, à ouvrir sur votre téléphone.
Découvrir le guide de visite — 19 €Voir le défaut, c'est la moitié du travail. L'autre moitié, c'est le chiffrer, le faire entrer dans le calcul de rendement, et le poser sur la table sans braquer le vendeur.
Guide PDF de 22 pages + calculateur. Paiement sécurisé par Stripe. Téléchargement immédiat après paiement. Produit numérique : pas de droit de rétractation une fois le fichier téléchargé.
Ce qui manque après le guide, ce n'est plus de l'information : c'est de la répétition. La première visite avec la méthode en main est laborieuse. La dixième est un réflexe. Le problème, c'est que dix visites prennent des mois.
Contenu mutualisé, pas d'audit individuel et pas de rendez-vous. Résiliable en un clic depuis votre espace Stripe.
Le guide vous apprend à regarder. Il reste le moment où vous avez un bien précis devant vous, une offre à faire, et personne pour vous dire ce que vous ne voyez pas.
Vous m'envoyez l'annonce et vos photos. Je vous renvoie sous 48 h une page : ce qui est à reprendre, ce que ça va coûter, et le prix au-dessus duquel il ne faut pas monter.
Avis d'architecte établi sur pièces, sans visite. Ce n'est ni une expertise, ni un rapport d'ingénieur, ni un diagnostic réglementaire. Après paiement, vous arrivez sur une page où vous déposez l'annonce et les photos.
C'est précisément à ça que ça sert. Le guide ne vous apprend pas à diagnostiquer : il vous apprend dans quel ordre regarder et quelle question poser. Repérer une fissure en escalier ne demande aucune compétence technique. Savoir qu'elle ne veut pas dire la même chose qu'un faïençage, si.
Oui, pour les quatre premiers signaux. La partie rendement est écrite pour de l'investissement locatif, mais le calcul du coût de revient réel et la façon de faire baisser un prix avec un devis fonctionnent à l'identique pour une résidence principale.
La méthode de visite et la négociation, partout. Les seuils énergétiques cités sont genevois et les frais d'acquisition sont donnés canton par canton — le calculateur vous laisse entrer les vôtres.